每套房子多多少少都有问题，但有些问题是硬伤可坚决不能碰！所以购房者买房时一定要避开这类房子 ，这种房子不仅居住不舒适 ，将来想转手卖出去也很难成交。
■小产权的房子不能买：
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用 ，其产权证不是由国家房管部门颁发 ，而是由乡政府或村政府颁发.小产权的购房合同在相关部门不会给予备案 。所谓产权证不是合法有效的，因此不受法律保护 。“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地 ”上建成的房子 ，只属于该农村的集体所有者 ，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子.它们存在以下隐患：由于缺乏产权，不能进行房屋买卖 ，未来在遗产继承时会遇到许多麻烦。如果小产权房和国家的规划相冲突 ，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿 。
■土地“出身 ”不好的房子不能买：
那些土地前身为化工厂、坟场的楼盘最好不要买 ，化工厂污染极大 ，有害物质会对空气 、地下水 、土壤等造成污染，对居住者的身体有非常不利的影响 。而坟场对于人的影响主要是在心里层面。
■开发商名声不好的楼盘不能买：
曾经出过业主维权房屋质量的楼盘 ，这样的楼盘有潜在风险 ，试想购房者花费大量的积蓄而买到的房子有质量问题，未来一定会面临无尽的烦恼。
■楼间距太小的楼盘不能买：
楼间距就是两栋楼之间的水平距离 ，它直接影响采光 。《国家标准城市居住区规划设计规范》中规定：大城市住宅日照标准为大寒日大于等于两小时 ，冬至日大于等于一小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准 。实际上，很多高层或者超高层楼间距并不达标。楼间距最直接的影响就是采光时间 。其实楼间距还影响着小区的容积率 ，楼间距越大 ，容积率越小，居住的舒适度就越高 。出于以上的两个原因 ，我们都不能选择楼间距太小的楼盘。
■北向的房子不能买：
北向的房子一般存在潮湿 ，同时采光和通风不好，没有太阳晒得感觉还是很遗憾的 。一个住过北向房子的朋友和我吐槽 ，冬天有那么一两个月很是阴冷 。除了北向的房子 ，最好别买顶层，其实顶层有利也有弊 ，顶层未来漏水是大概率事件。我们现在的房地产建造工艺还很落后 ，很多地产商更喜欢讨论互联网+等热点话题，对于漏水的基础问题 ，只有极少数房企在认真研究 。
■有设置消防通道的楼层不能买：
一般消防通道所在的楼层会影响采光 ，也存在安全方面的问题 。消防通道在批准的设计规划图上标注名称为“连廊”，如果大家买的是期房，一定要对自己所选的楼层的规划设计问清楚 ，更稳妥的方式是写进购房协议 ，据我们了解，因为消防通道而产生的纠纷不在少数 ，很多业主对于自己买的楼层存在消防通道这件事并不知情 ，很多都是在交房的时候才发现。
（以上回答发布于2017-03-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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日照二手房交易税费需要注意什么问题
由于房地产市场越来越成为一个存量房市场，买二手房的朋友也是越来越多了 。
如今的楼层是建得越来越高了 ，许多人在购房时都面临着选楼层的问题 ，尤其是选购二手房的朋友，所看的房子因为年代不同 ，总楼层也不一样 ，有的是多层，有的是高层，究竟如何才能选到优质楼层呢？
虽然选楼层也有一些通用的要点 ，但是对于低层、多层、高层 ，也有不同的选择办法，不能一概而论 。今天 ，购房指南就以市场上比较多见的多层和高层为主 ，给大家讲解一下选楼层的技巧。
先说一下通用的技巧。
买房选楼层需要考虑的通用因素主要有以下几个方面：
一是日照和光线 。
从日照的角度考虑，楼层自然不适宜太低 ，低层楼房的阳光会被周围的建筑物遮挡 。但楼层过高 ，角度不对，也会影响阳光的照射。
二是视野 。
这一条不必多说 ，肯定楼层越高视野越好 。但是顶层楼房太阳直射楼顶 ，夏天会很热，多层会相对好些。
三是空气质量 。
一般认为8-10层是扬灰层 ，灰尘都会悬浮在这个高度 ，不上不下 。其实扬灰层不能一概而论，但是不同的楼层的空气质量也确实是有差别的。
四是噪音 。
噪音会影响人体的健康，让人吃不香 、睡不着 、学习效率降低等 。楼层低吸收的噪音就多。但如果低层楼房周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体 ，就会好一些 。而声音就会向上传 ，高层楼房也不能幸免 。
接下来分别说一下多层和高层的区别，以及两者在选楼层上的不同之处。
首先 ，你得知道多层和高层的意思。
多层住宅
指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅 。多层住宅可以不设置电梯 ，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道 。
高层住宅
指十二层及十二层以上的住宅，一般设有电梯作为垂直交通工具 ，每栋楼设置电梯不应少于两台 ，其中应设置一台可容纳担架的电梯。
在二手房中，多层住宅要么是房龄比较大的房子 ，要么是比较新的中高档住宅 。而高层住宅是城市化 、工业现代化的产物 ，按它的外部体形可分为塔式 、板式和墙式;按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式 。
多层住宅怎么选楼层？
多层住宅与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：
一是在建设投资上 ，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵 、公共走道等方面的投资 ，得房率比较高。
二是在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高 。
三是在结构施工上 ，多层住宅通常采用砖混结构 ，因而多层住宅的建筑造价一般较低 。
也就是说，多层住宅的居住舒适度通常是比较高的 ，在选楼层时 ，只需要避开顶层和底层。
顶层住户因不设电梯而上下不便，而且屋顶隔热性 、防水性差 。
底层住户的安全性、采光性差 ，厕所容易溢粪返味 。
高层住宅怎么选楼层？
高层住宅的优势也是非常明显的：
一是建筑质量高。高层住宅由于它为钢筋混凝土现浇 ，地基深而结实，墙体厚实 ，不渗水 ，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形 ，而且折旧年限长 。
二是视野好 。高层视野较开阔 ，空气质量较好，噪音小;自然风大，有的房间不需装空调;采光好 ，日照时间长 ，有的朝向户型每天太阳照射达到七八小时之久。
三是有电梯。高层上下楼有电梯可代步，老人 、残疾人和病人可以免去爬楼登之苦;但如果电梯的维修保养不到位 ，一旦电梯发生故障 ，上下楼比较困难 。
当然高层也不是没有缺点，高层住宅一般都采用框架剪刀墙结构 ，加上又要考虑几部电梯的位置 ，因而户型设计难一些，装修也易带来不便 。
所以高层住宅选楼层主要注意以下几点：
一是采光。
这在上面说过了 ，但是还是要再强调一下 ，无论选择哪一层，采光摆在首位 。
二是看家庭人数 。
简单的来说 ，楼层越高 ，遮挡物就越少，采光相对来说会比较好些，较适合中青年人的选择及居住。较低楼层来说 ，更能避开噪音及粉尘的污染 ，这些楼层更适合老年人居住 。
（以上回答发布于2017-03-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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日照二手房交易税费需要注意以下问题 ，具体税费明细如下：
一 、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
1、买方购买90平方以下的房产按照1.0%缴纳；
2 、买方首次购买90平方以上的房产按照1.5%缴纳；
3 、买方购买二套且面积90平以上的房产按照2%缴纳；
二、增值税：（一般由卖方缴纳 ，双方另有约定除外）
1、房产证满2年住宅房产免征增值税；
2 、房产证不满2年的住宅按照5.6%缴纳增值税；
三 、个人所得税：（一般由卖方缴纳 ，双方另有约定除外）
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；
2 、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年 ，无法计算房屋原值的按照1%缴纳；可以计算差额的按照按照（上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额）×税率20%缴纳；
四 、其他费用相对较少：
交易手续费：6元/平方×房屋平方数 （交易双方各承担50%）；
不动产权证工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个（买方承担）；
评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要买方缴纳）；
抵押工本费：100元（银行贷款需要买方缴纳）；
购房证明：20元一份 ，一般需开3份（买方承担）；
公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费） 。
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本文概览：每套房子多多少少都有问题，但有些问题是硬伤可坚决不能碰！所以购房者买房时一定要避开这类房子，这种房子不仅居住不舒适，将来想转手卖出去也很难成交。■小产权的房子不能买：小产权房是...
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